[부동산] 강남의 역사: 논밭에서 궁전으로

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강북이 이미 도시일 때, 강남은 아직 논밭

• 강북은 대한민국 이전에 역사적으로 이미 중심지였고, 강남은 중심지가 될 이유가 없었다.

강남은 저지대고 평지다. 대륙으로 가려면 강을 건너야한다. 외침 방어에도 불리하다.
강북은 산으로 둘러싸여있다. 북쪽으로 육로도 열려있다. 분지라 방어에 유리하다.

조선의 수도도 한강 이북이었다. (종로구, 중구)
일제강점기에 개발된 신촌 신도시, 용산 신도시, 영등포 신도시 중 두 곳이 한강 이북이다.

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그러던 강남이 왜 개발되었나?

• 1960년대, 강북 인구가 너무 많아졌다.
  • 전쟁 후 인구 급증, 피난민 정착
  • 명문학교가 강북에 집중됨
  • 인구 과밀이 발생
• 그에 따른 문제가 생겼다.
  • 집값, 땅값이 빠르게 상승
  • 투기 과열이 발생
  • 주거가 부족

그러나 강북을 재개발하기에는 토지 대부분이 민간 소유였고 사회적 비용이 너무 높았다.

당시 한강 이남의 도시는 상술한 영등포가 유일했고 영등포의 동쪽 지역은 넓고 개발 여건이 좋은 미개발 토지였다.
이 영동지구 개발 계획으로 만들어진 곳이 서초, 강남, 송파가 되겠다.

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강남의 무엇을 어떻게 개발했나?

• 토지구획부터: 강남엔 아무 것도 없었으니 원점부터 쌓아올리기 좋았다

1. 도로·교통: 경부고속도로, 강남대로, 테헤란로를 토지구획에 따라 체계적으로 배치
2. 인프라: 상하수도, 전기, 가스를 원점에서부터 토지구획과 동시에 설계
3. 다리: 기존 중심지인 강북과의 연결 (한남대교)
4. 대중교통: 지하철, 버스 노선
5. 교육: 강북에 있던 15개 명문고를 강남으로 이전
6. 주거: 당시 타지역과 달리 아파트 위주: '아파트 + 교육 + 교통 + 상업', 모두 갖춘 대규모 주거지역으로 거듭남

원점에서부터 설계된 강남은 자연발생도시인 강북보다 많은 면에서 효율적이게 되었다.

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신도시 강남의 투기 과열을 막기 위해

• 정부는 주택 분양 제도를 통해 투기 과열을 막으려 했다.
  특정 계층·필요 주택 수요자에게 우선 배정한다는 것인데, 이 대목에서 나온 것이 주택 청약 제도와 분양가 상한제다.
  
  [부동산 정책] 주택 청약이란 뭐고 왜 하는거지? 한 방에 쉽고 짧게 이해시켜드림

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강남 개발 완료와 그 이후

영동지구 개발은 단순한 '새 땅 개발'이 아니라, 투기 억제 + 도심 과밀 해소 + 신도심 구축이라는 목표를 가진 계획적·종합적 개발이었다.
초기에는 투기 억제와 계획적 배분에 성공하여, 강북 투기 과열을 일부 완화했다.
그러나 시간이 지나면서 강남의 부동산 가치가 계속하여 상승하며 새로운 투기 대상이 되었다.

개발이 완료된 1980년대에 서울 인구는 천만에 도달했다. 이 인구는 지금까지 더 이상 증가하지는 않았다. (현재 900만)
대신, 수도권 지역에 '제 2의, 3의.. 강남'의 논리를 되풀이해가며 수도권의 인구가 증가하게 되었다.

[[신도시 목록과 평가]]