[부동산] 등기부등본 보는 법

부동산 거래에서 가장 중요한 문서는 등기부등본이다.
등기부등본만 제대로 읽을 줄 알아도 권리관계 위험의 대부분을 걸러낼 수 있다.

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1. 등기부등본 구성

등기부등본은 크게 표제부 / 갑구 / 을구 세 부분으로 구성되어 있으며, 각 구역이 의미하는 바를 정확히 이해해야 한다.

1. 표제부: 부동산의 물리적 정보
2. 갑구: 소유권 관련 정보
3. 을구: 소유권 이외 권리(저당권·전세권 등)

각 구역이 어떤 위험 요소를 담고 있는지 알면 거래 리스크를 대부분 피할 수 있다.

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2. 표제부 – 부동산 기본 정보

표제부는 해당 부동산의 ‘신분증’ 역할을 한다.

표제부에서 확인할 항목

• 주소(지번)·건물명·동·호수
• 면적(전용, 공급, 대지지분)
• 구조 및 용도(근린생활시설, 주택 등)
• 건축 연도, 층수
• 대지권 비율(아파트·오피스텔 핵심)

체크포인트

• 실제 매물과 주소·호수가 일치하는지
• 대지지분이 비정상적으로 낮지 않은지
• 용도가 ‘근린생활시설’인지(주거용 불가 위험)
• 실제 면적과 인터넷 상 표시 면적이 다른 경우도 있으므로 반드시 확인

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3. 갑구 – 소유권 관련 정보

갑구는 누가 주인인지, 소유권에 문제가 없는지를 확인하는 구역이다.

주요 항목

• 현재 소유자 이름
• 소유권 이전 시기
• 매매·상속·증여 등 취득 원인
• 가압류, 가처분, 압류 등 소유권 제한 정보

위험 신호 예시

• 소유자가 잦은 변경: 사고 가능성(전세 사기 등)
• 가압류·압류가 있는 경우: 채권자가 강제 매각을 걸 수 있어 거래 금지
• 가처분: 소송 중인 부동산일 수 있음
• 신탁등기: 매도자 본인이 처분권이 없는 경우가 많아 절차 복잡

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4. 을구 – 저당권·전세권 등 권리관계

을구에는 돈과 관련된 모든 권리가 기록된다.
여기에서 문제가 있으면 잔금 지급 후 소유권을 가져오지 못할 수 있다.

주요 항목

• 근저당권(은행 대출)
• 전세권
• 임차권등기명령
• 지상권
• 지역권·유치권 등 기타 권리

위험 신호

1. 근저당(저당권) 설정

• 보통 집을 담보로 대출받으면 기록됨
• 잔금일에 말소(해지)되는지 반드시 확인
• 근저당이 집값 대비 과도하면(70~90% 등) 사기 가능성 증가

1. 전세권·임차권

• 대항력 있는 임차인이 있을 수 있음
• 잔금 후에도 기존 임차인을 내보낼 수 없는 상황 발생 가능
• 전세사기 위험이 가장 많이 드러나는 항목

1. 지상권

• 건물 철거·재개발 시 큰 분쟁 요소
• 존재하면 특별한 이유 없으면 피하는 것이 일반적

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5. 체크리스트: 등기부등본 볼 때

1. 소유자가 실제 매도자인지

등기부(갑구) 소유자명과 계약서 매도인명이 일치하는지 확인할 것.
일치하지 않으면 대리인인지, 대리인이라면 위임장을 확인하고, 위임장에 찍힌 도장과 인감증명서가 일치하는지 확인이 필수적임.

2. 근저당(대출)이 얼마인지

을구에서 잔금일에 말소 가능한지 확인.
말소되지 않으면 매수인이 대출을 떠안아야 하는 위험 발생.

3. 임차인 존재 여부

전세권·임차권 등기 → 대항력, 확정일자, 보증금 반드시 확인.
전입일 + 확정일자 조합에 따라 낙찰 시 인수 위험.

4. 가압류·압류·가처분이 있는지

하나라도 있으면 법무사·중개사 확인 없이 거래 금지 수준.
소유권 이전 자체가 불가능해질 수 있음.

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6. 총정리: 실전 등기부등본 보는 순서

🔴등기부등본은 기존에 확인한 적이 있더라도, 거래 당일에 다시 떼서 확인해야한다!

1. 을구 먼저 보기 – 큰 위험(근저당, 전세권 등)을 먼저 제거
2. 갑구 확인 – 소유자/가압류/가처분
3. 표제부 확인 – 면적·용도·대지지분
4. 중개사·매도인 발언과 일치하는지 대조
5. 잔금일 기준으로 변화가 없는지 ‘최종본’ 재조회